セールアンドリースバック 不動産鑑定士が解説｜仕組み・メリット・注意点
企業の資金調達や財務改善の手法として注目される「セールアンドリースバック」。本記事では、不動産鑑定士が専門的な視点から、セールアンドリースバック 不動産鑑定士の立場でその仕組み、メリット、リスクをわかりやすく解説します。
セールアンドリースバックとは？
セールアンドリースバック（Sale & Leaseback）は、企業が所有している事業用不動産（本社ビル・工場・店舗など）を一度売却し、その後同じ物件をリース（賃貸）として借り戻す取引手法です。売却により資金を得ながら、同じ拠点を引き続き使用できる点が特徴です。
セールアンドリースバックの主なメリット
1. 即時の資金調達
不動産を売却することで短期間に多額のキャッシュを確保できます。借入と異なり負債が増えないため、財務バランスの健全化にもつながります。
2. 使用継続による事業維持
売却後もリース契約を結ぶことで、同じ場所で事業を継続可能。立地変更に伴う業務への影響を避けられます。
3. 財務指標の改善
固定資産圧縮により自己資本比率やROAが向上。金融機関や投資家からの信用向上にも効果があります。
注意すべきリスクとデメリット
1. リース料負担の長期化
売却後はリース料を支払う必要があり、長期的なコスト負担が続きます。短期の資金確保だけを目的とせず、リース料総額を含めたシミュレーションが重要です。
2. 再取得の困難
契約によっては満了後に再購入できない場合があります。再取得オプションや優先交渉権の有無を事前に確認しましょう。
リースの分類：オペレーティングリースとファイナンスリース
オペレーティングリース
所有リスクを貸手が負担し、契約終了後に物件を返還する形式です。賃貸借契約に近く、オフバランス処理が可能な場合もあります。
ファイナンスリース
契約期間が資産の耐用年数と同等で、借手が実質的に所有者とみなされる取引形態です。オンバランス処理が必要で、減価償却・利息計上が発生します。
実施前に確認すべきポイント
- 鑑定評価による売却価格の妥当性検証
- 市場賃料に基づくリース料査定
- 契約期間・解約条件・再取得オプションの有無
- 不動産の汎用性（用途転用や第三者賃貸が可能か）
- 企業の信用力（リース条件に直接影響）
不動産鑑定士による公正な評価で安心の取引を
クリアアセットコンサルティング株式会社では、
- セールアンドリースバックにおける鑑定評価書の作成
- 売却価格とリース料の市場妥当性検証
- 投資家・金融機関との調整や契約支援
- 鑑定×仲介によるワンストップ対応
成約時には仲介手数料から鑑定評価報酬を控除し、実質無料となるプランも可能です。