不動産投資や賃貸経営の現場でよく耳にする「サブリース契約」。
「空室リスクを減らせる」「家賃保証がある」といったメリットが注目される一方で、実際にはトラブルも少なくありません。
ここでは、不動産鑑定士の視点からサブリースの仕組みやリスク、資産評価の考え方をわかりやすく解説します。
サブリース契約の仕組み
サブリースとは、オーナー（所有者）が不動産会社（サブリース業者）に物件を一括で貸し出し、その業者が入居者に再賃貸する仕組みをいいます。
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オーナー → サブリース会社に貸す（マスターリース）
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サブリース会社 → 入居者に貸す（サブリース）
この構造により、オーナーはサブリース会社から一定の家賃を受け取ることができ、空室の有無に関わらず安定した賃料収入を得られる仕組みになっています。
サブリースの主なメリット
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空室リスクを軽減できる
入居者がいない期間でもサブリース会社が賃料を支払うため、収入が安定します。 -
管理の手間を省ける
入居者募集・賃料回収・クレーム対応などを業者に一任できます。 -
長期的な収益計画が立てやすい
賃料が定期的に入るため、資金計画を立てやすいのが特徴です。
注意すべきリスクと実際のトラブル事例
① 家賃の「減額請求」
契約時に「30年間家賃保証」と謳われていても、契約書には「2年ごとの賃料改定」などが明記されている場合があります。
不動産市況の変化を理由に、サブリース会社から賃料の引き下げを求められるケースも珍しくありません。
② 契約時のサブリース賃料が相場より低い
契約初期の段階で、サブリース賃料が市場の適正賃料よりも著しく低いケースも見られます。
その背景には、オーナー（貸主）が自らの物件の適正賃料水準を把握していないことがあります。
結果として、サブリース会社が設定した「低めの賃料」で契約を締結してしまい、
・毎月の収支計画が実態よりも厳しくなる
・ローン返済や修繕積立が想定より重くなる
といった問題が発生し、赤字経営に陥るリスクが生じます。
契約締結前に、第三者である不動産鑑定士による「適正賃料の査定」を行うことで、
不利な条件で契約してしまうことを防ぐことができます。
③ 契約解除リスク
サブリース会社が経営難に陥ったり、賃料を支払えなくなったりした場合、契約解除や支払い遅延が発生することもあります。
④ 契約内容の誤解
「家賃保証＝家賃固定」ではありません。多くの契約では「借地借家法に基づく賃貸借契約」となっており、サブリース会社も法的には借主です。
そのため、オーナー側から解除したいと言っても一方的に契約を解除することは容易ではありません。
サブリース物件の資産価値と鑑定評価
サブリース契約中の物件は、通常の賃貸物件とは異なり、契約上の賃料（借上げ賃料）に基づいて評価されます。
不動産鑑定では以下のような要素を考慮して価格を算出します。
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サブリース会社に支払われる賃料水準
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契約期間・更新条件・賃料改定条項
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契約解除や修繕義務の分担
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市場賃料との乖離
特に長期契約型のサブリースでは、契約条件が実際の市場賃料より低い場合、市場価値よりも評価額が下がることがあります。
契約前・見直し時に行うべきポイント
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契約書の賃料改定条項を確認
「定期的に見直しがあるか」「一方的な減額が可能か」を確認。 -
中途解約の可否を把握
契約解除には双方の合意が必要なケースが多く、柔軟性を欠くことがあります。 -
鑑定評価・調査報告書で適正賃料を把握
鑑定士が作成する評価書により、客観的な賃料水準を把握し、交渉材料として活用できます。
鑑定士によるサブリース契約の活用支援
当社では、サブリース契約を含む賃貸不動産の契約・改定時の鑑定評価・適正賃料査定・契約前の事前相談を行っています。
「今の家賃が適正か知りたい」「契約更新時に条件を見直したい」といったご相談も多く寄せられています。
まとめ
サブリース契約は、安定した賃貸経営を実現できる反面、契約条件を誤解するとリスクも大きい制度です。
契約前・更新時には、専門家による契約内容のチェックと資産評価を行うことで、将来のトラブルを防ぐことができます。
【不動産オーナー・法人様へ】
当社では、不動産鑑定士がサブリース契約の賃料・資産価値を客観的に分析し、
オーナー様が安心して資産運用を行えるようサポートいたします。
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