担保適格の3原則とは
銀行などの金融機関が不動産を担保として受け入れる際には、まずその不動産が「担保として適格か」を判断します。
このとき基準となるのが、担保適格の3原則です。
① 安全性の原則（物理的・法的に安全か）
担保物件が物理的に安全であること（老朽化や災害リスクが小さい）に加え、
法的にも安定していること（権利関係や法令上の問題がない）を求めます。
たとえば、越境・建築基準法違反・権利関係の不明確さなどは担保としての安全性を損ないます。
② 確実性の原則（使用収益が確実に行えるか）
担保不動産が安定して使用・収益できることが求められます。
住宅であれば快適に住み続けることが可能か、賃貸物件であれば賃料収入が確実に得られるか、賃借人との契約が継続的かなど、
実際にその不動産が「価値を生み続けるか」が重要な判断軸です。
③ 市場性の原則（売却可能か）
最終的には、担保物件を市場で売却できる可能性（換金性）が重要です。
需要が高く、短期間で適正価格で売却できる不動産は担保適格性が高いと判断されます。
逆に、特殊用途や需要の少ない立地の不動産は市場性が低く、担保価値も控えめに見られます。
担保評価とは
担保評価とは、金融機関が融資を行う際に、担保となる不動産の回収可能価値を見極めるために行う評価です。
万一返済が滞った場合に、担保を処分してどの程度資金を回収できるかを把握する目的で行われます。
この評価を専門的に行うのが不動産鑑定士です。
担保評価用の不動産鑑定は、一般的な売買価格を求める鑑定とは異なり、安全性・確実性・市場性の3原則を軸に、保守的かつ実務的な視点で行われます。
鑑定士が担保評価で行う役割
不動産鑑定士は担保不動産の適正な時価を算出するとともに、
担保としての適格性を判断するため、次の観点を重視します。
-
売却可能性（市場で換金できるか）
-
回収可能額（融資金額に見合う担保価値があるか）
-
権利関係（法的な障害がないか）
これらを総合的に分析することで、銀行は安心して融資判断を行うことができます。
銀行が重視するポイント
担保適格の3原則踏まえ、主に下記のポイントが重視されます。
1. 市場性・流動性
-
実際に売却が可能か、どの程度の期間で換金できるか
-
地域の需要・供給動向
駅近や商業集積地など流動性の高い物件は、担保評価が高くなりやすい傾向にあります。 - 法的適合性
道路に2ｍ以上接道していない、既存不適格等で再建築できない状態でないか
2. 権利関係
-
所有権が明確か
-
抵当権、借地権、地上権などの制約がないか
処分を妨げる権利関係がある場合、担保評価は下がります。
3. 不動産の種類と特性
-
住宅、オフィス、商業施設、工場などの用途
-
建物の築年数、構造、耐震性、管理状況
築古物件では建物価値よりも土地価値が中心に評価されます。
4. 収益性
-
賃貸物件の場合の賃料収入・稼働率
-
将来の収益見込み
安定的に収益を生む物件は担保価値が高くなります。
5. 将来の価格変動リスク
-
再開発や都市計画の動向
-
経済情勢や人口動態の変化
価値の下がりにくい不動産ほど、金融機関にとって安全な担保と判断されます。
担保評価と通常の不動産鑑定の違い
通常の不動産鑑定評価は、市場で成立し得る適正価格（時価）を算出します。
一方、担保評価では「回収可能性」を重視するため、より安全サイドの価格設定が行われます。
金融機関が求めているのは「万一の際に確実に換金できる価値」であり、
不動産鑑定士はそのリスクを定量化して提示します。
まとめ
担保評価用の不動産鑑定は、融資を受ける際に重要な判断基準です。
金融機関は担保適格の3原則（安全性・確実性・市場性）に基づき、
不動産の市場性・権利関係・収益性などを総合的に判断しています。
不動産鑑定士による担保評価は、融資リスクや資産運用判断を支える重要なプロセスです。
当社では、金融機関・投資家様向けに信頼性の高い鑑定評価書・調査報告書を迅速にご提供しております。
担保評価や資産査定に関するご相談は、下記よりぜひお気軽にお問い合わせください。
