鑑定コラム：立退料の評価

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立退料とは

立退料（立ち退き料）とは、借主が建物を明け渡すことによって被る損失を補償するために、貸主が支払う金銭のことをいいます。
しかし、立退料については法律上の明確な規定が存在しません。そのため、支払う義務や金額の算定方法が制度として確立されておらず、「相場」が分かりにくいのが実情です。

不動産鑑定評価基準では立退料を直接定めてはいませんが、立退料の構成要素の一つである「借家権価格」については定義されています。特に店舗や事務所など、営業上の個別性が強い不動産では立退料が発生するケースが多く、個別事情を踏まえた専門的な判断が必要になります。

立退料の算定に不動産鑑定士が関与する理由

立退料はケースごとに事情が異なり、明確な算定基準が存在しないため、一般的な不動産取引のように市場データだけで判断することが困難です。

一方、国や地方公共団体が土地や建物を収用する場合には、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱（いわゆる用対連基準）」に基づいて補償額（実質的な立退料）が算定されます。
不動産鑑定士が立退料を評価する場合も、この用対連基準の考え方をベースに、合理的な補償額を算定することが一般的です。

立退料を構成する２つの要素

立退料は大きく分けて次の２つの要素から構成されます。

借家権価格（現行賃料が相場より安いことによる経済的利益）
借家人の移転コスト（移転に伴う損失・費用の補償）

① 借家権価格とは

借家権価格は、借主が市場より低い賃料で物件を利用していることによる利益を金額化したものです。

例：

周辺相場：月額100万円
実際の賃料：月額90万円
→ 借り得部分は月10万円（100万円－90万円）
残存契約期間：10年
→ 借家権価格の概算：10万円 × 12ヶ月 × 10年＝ 1,200万円

実際には、現在価値や保証金・礼金の運用益、償却額などを考慮してより精緻に評価します。

② 借家人の移転コスト

借家人の移転に伴う主な補償項目は以下の通りです。

a. 営業休止による損失（休業補償）

営業停止期間中の逸失利益・従業員給与・固定費などを補償します。

営業を休止すると、その期間の収入はなくなる一方で、従業員の給与や固定費等の費用は継続して発生します。そのため、これらに対応する補償が必要となります。また、店舗等の事業用の不動産ではこの休業補償が立退料を構成していることが一般的です。

休業補償は主に以下の要素を合算して算定します。

・営業休止期間中の逸失利益（例：年間営業利益×営業休止期間（月）÷12カ月　等）

・営業休止期間中の従業員の給与（休業手当）、福利厚生費（例：平均賃金×補償率(80 ／ 100 を標準として 60 ／ 100 ～ 100 ／ 100 の範囲の率)×補償期間（日）　等）

・営業休止期間中の固定費（例：減価償却費、保険料、リース料、租税公課等）

b. 得意先喪失補償（業績回復期間の補償）

移転によって得意先を失うリスクに対する補償です。

店舗等が移転すると移転前のエリアで獲得していた得意先が失われる可能性があるため、その喪失分を回復させるために要する期間の補償が必要になります。

得意先喪失補償については、「損失補償基準細則」に記載されている業種ごとの売上減少率を参考に以下のように算定します。

得意先喪失補償＝年間売上÷12カ月×売上減少率×限界利益率

※限界利益率は（固定費＋利益）÷売上高または（売上高－変動費）÷売上高により算定

c. 動産移転費用

什器・設備・在庫などを移動させるための費用で、トラック台数や運搬距離に基づき算定します。特殊車両（ユニック車など）を使用する場合は別途加算します。

d. 移転先内装費（工作物補償）

飲食店などスケルトン貸しの物件では、新たな内装工事費用が必要になります。

工作物補償については以下のように算定します。

工作物補償＝内装工事費単価×移転前の賃貸面積×補償率

内装工事費単価については、基本的には移転後の内装工事費の見積もりをベースに単価を算出しますが、これに乗じる面積は移転前の面積を採用します。ここで移転前の賃貸面積を採用する理由は、あくまで同程度の規模の借家に移転するための補償であるからです。最後に乗じている補償率は、移転前の内装工事のうち既に償却済みである部分は補償の対象とならないので、償却の状況を反映させるための比率です。

e. 移転雑費補償

上記以外の移転にかかる費用として、移転先の借家を契約するためにかかる仲介手数料、営業所移転にかかる各登録変更手続き費用等があり、これらの各費用は実額、交通費、人件費等を考慮して算定します。

立退料評価に不動産鑑定士が必要な理由

このように立退料は、営業上の損失補償・移転費・借家権価格など多くの要素を考慮して算定されます。
したがって、専門知識や評価経験がないと、適正な立退料を導くことは極めて難しいといえます。

不動産鑑定士は、こうした個別性の高い要素を整理・分析し、貸主・借主双方が納得できる合理的な補償額を提示することが可能です。これにより、立ち退き交渉の円滑化にも寄与します。

実務上は、立退料は個別性が高いため、正式な「鑑定評価書」ではなく「調査報告書」として評価を行うケースが一般的です。
当社でも、ご依頼内容に応じて、原則として調査報告書形式での立退料評価に対応しております。

まとめ

立退料は法律で明確に定められていないが、合理的補償として支払われるケースが多い
算定には「借家権価格」と「移転コスト」の２要素を考慮
不動産鑑定士は、公共補償基準（用対連基準）の考え方を参考に客観的評価を行う
個別性が強く、専門家による調査報告書での評価が実務的

当社では、店舗・事務所の立退き交渉や補償金算定に関して、
経験豊富な不動産鑑定士が中立的・専門的な立場からサポートいたします。
まずは、お気軽に下記お問い合わせフォームよりご相談ください。